Corte di Cassazione: sull’individuazione delle parti comuni di un immobile ricompreso in un condominio

In data 25 marzo 2026, è stata depositata la sentenza n. 7222 della Corte Suprema di Cassazione (Sez. II civile), in materia di condominio e criteri di superamento della presunzione di comunione di cui all’articolo 1117 c.c.

La controversia aveva ad oggetto la qualificazione del vano sottoscala e la sua riconducibilità al regime delle parti comuni, dal quale era stato escluso dalla Corte d’appello di Palermo; il giudice di seconde cure, inoltre, ne aveva riconosciuto in proprietà esclusiva in capo ai proprietari dell’intero piano terra.

La Cassazione ha cassato la decisione impugnata, ribadendo che i beni indicati dall’articolo 1117 c.c. si presumono comuni e che tale presunzione può essere superata esclusivamente sulla base delle risultanze del titolo che ha dato origine alla formazione del condominio, ossia del frazionamento dell’edificio in proprietà individuali.

Ne consegue che quando un condomino pretenda l’appartenenza esclusiva di uno dei beni indicati nell’articolo 1117 c.c., poiché la prova della proprietà esclusiva dimostra, al contempo, la comproprietà dei beni che detta norma contempla, onde vincere tale ultima presunzione è onere dello stesso condomino rivendicante dare la prova della sua asserita proprietà esclusiva, senza che a tal fine sia rilevante il titolo di acquisto proprio o del suo dante causa, ove non si tratti dell’atto costitutivo del condominio, ma di alienazione compiuta dall’iniziale unico proprietario che non si era riservato l’esclusiva titolarità del bene.

La sentenza è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d’appello di Palermo, in diversa composizione.

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